相続登記を自分でする時の手順

相続登記を自分で行うときには、どういった手順で進めれば良いのでしょうか。
たくさんの書類を集めなければならず、申請に不備があると補正や取り下げを余儀なくされることがあり、時間と労力がかかる作業です。
今回は、相続登記の手順や必要書類、費用に加えて、特に専門家に依頼した方がよいケースについてお伝えいたします。

相続登記を自分で行う手順

相続登記を自分で行う場合は以下の手順で進めます。

法定相続人の確定

被相続人の法定相続人を確定するために、まずは被相続人が出生してから死亡するまでの戸籍全部を追跡して調査します。
第1順位の相続人である子(代襲相続人も含む)がいれば、判明した子の戸籍を調査します。
第1順位の相続人が存在しない場合は、第2順位である父母等の直系尊属の戸籍を調査します。
第2順位の相続人が存在しない場合は、父母それぞれの出生まで遡って戸籍を調査した上で、兄弟姉妹(代襲相続人も含む)の戸籍を調査する必要があります。
なお、被相続人の配偶者は常に相続人になりますから、配偶者の有無の確認は必須です。

相続不動産の調査

登記済証(登記識別情報)、固定資産税の納税通知書等で相続対象の不動産の所在、地番、家屋番号を確認して法務局で登記事項証明書を取得します。クレジットカードを持っていれば、登記情報提供サービスを利用すると登記情報を見ることができます。

遺産分割協議を行う

遺言がない場合は、法定相続人全員で誰がどの財産を取得するのか遺産分割協議をします。協議が成立したら、遺産分割協議書を作成します。

遺言の検認

自筆証書遺言がある場合は、被相続人の最後の住所地を管轄とする家庭裁判所に検認の申し立てをする必要があります。
ただし、一部の法務局にある遺言保管登記所に保管されている場合は不要で、遺言書情報証明書を取得します。公正証書遺言の場合も検認の申し立ては不要です。

登記申請書の作成

所有権移転登記申請書を作成します。申請書の書式は法務局のホームページからダウンロードできます。

登記の申請

不動産の所在地によって申請先の法務局が違いますので、法務局のホームページで管轄を確認してください。
書面による申請の場合は管轄の法務局に持参するか郵送します。電子署名ができる環境にある人はオンライン申請も可能です。申請書や添付書類に不備がある場合は補正します。

登記の完了

登記が完了すると登記識別情報通知が発行されますので、法務局で受領します。
登記申請の際に通常の郵便料金と本人限定受取郵便の料金に相当する切手を貼った返信用封筒を付ければ、郵送してもらうことも可能です。登記識別情報通知はいわゆる権利証に相当するもので再発行はできませんので、大切に保管してください。

相続登記の必要書類

次に、相続登記を行う場合の必要書類についてお知らせします。大きく、遺言がある場合と遺言がない場合に分けられます。

遺言がない場合

1.戸籍謄本等
戸籍の調査方法は、本籍地の市区町村役場で謄本(戸籍がコンピュータ化している場合は全部事項証明書)の交付請求をすることです。謄本には戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本がありますが、迷ったら全種類を請求してください。他の市区町村役場に請求する必要が生じれば、その都度請求します。郵送で謄本を請求するときは、郵便局で定額小為替を購入して返信用封筒とともに申請書に同封します。

不動産の登記記録上被相続人の住所と最後の本籍地が相違する場合は、被相続人の最後の住所地の市区町村役場で本籍地の記載入りの住民票の除票、または最後の本籍地の市区町村役場で戸籍の附票を取得してください。
被相続人が登記記録上の住所から転々と移転していた場合は、前の市区町村役場で除票の除票を取得する必要や転籍前の市区町村役場で除かれた戸籍の附票を取得する必要も生じます。

2.相続関係説明図
相続関係説明図とは被相続人と法定相続人の関係を図示した書面で、イメージ的には家系図に似ています。
遺産分割協議書や印鑑証明書を原本還付(原本の返却)してもらう場合、原本のコピーに「原本に相違ない。日本太郎」と記載して、申請書にはコピーを添付します。(原本は申請書に綴じないで提出します。)しかし、戸籍関係の謄本については、コピーをするのが大変ですので、相続関係説明図を作成して添付すれば、謄本等のコピーは付ける必要はありません。

3.不動産を取得する相続人の住民票等
不動産を取得する相続人の住所を証明するものとして、住民票又は戸籍の附票を添付します。不動産の後述の遺産分割協議書に添付する印鑑証明書で代用することもできます。

4.遺産分割協議書
遺産分割協議書に相続人全員が署名(または記名)して、実印を押します。

5.法定相続人全員の印鑑証明書
登記実務では不動産を取得する相続人の印鑑証明書は必ずしも必要ではありませんが、住民票等の代わりにもなりますので、法定相続人全員のものを用意します。

6.不動産の評価証明書
不動産所在地の市区町村役場の資産税課等で、登記申請時点の年度の評価証明書を取得します。東京都23区の場合は、区役所ではなく都税事務所で取得します。

遺言がある場合

基本的に遺言がない場合と同じですが、誰々に不動産を相続させる旨の遺言であれば、遺産分割協議書や印鑑証明書は不要です。不動産を相続する人の住民票等は必要です。

1.戸籍謄本等
配偶者や子に相続させる内容の遺言であれば、被相続人の死亡時の戸籍謄本と不動産を取得する相続人の戸籍抄本が必要です。相続人が死亡時の戸籍に同籍の配偶者や子である場合は、被相続人の戸籍謄本のみで構いません。

2.遺言書
家庭裁判所の検認証明書が添付された自筆証書遺言、遺言書情報証明書、遺言公正証書正本または謄本が必要です。

相続登記を自分でするときの費用

相続登記を自分でする場合、登録免許税と戸籍謄本等の取得費用しかかかりません。費用の目安は以下です。

登録免許税

相続による所有権移転登記には原則として評価額の0.4%の登録免許税が課税されます。

例:評価額1158万3860円の土地
1158万3000円(1000円未満切り捨て)×0.4%=4万6300円(100円未満切り捨て)

戸籍謄本等の取得費用

戸籍謄本は1通450円、除籍謄本及び改製原戸籍謄本は1通750円で取得できます。住民票、戸籍の附票、印鑑証明書は、請求先の市区町村役場によって手数料が違いますが、1通150円〜400円が目安です。

相続登記を専門家に依頼すべきケース

今まで見てきたように相続登記は自分でも行うことができますが、専門家に依頼した方がいい場合があります。以下に見ていきましょう。

本人が申請書等を自力で作成することができない場合

不動産の数や相続人の数が多かったり、仕事などが忙しいといった理由で申請書等を自力で作成できないとき、登記の経験者が親切心で作成する場合があります。
親族であろうと無償であろうと、反復継続すると書類の作成者が司法書士法違反の刑事罰に問われる可能性があります。自分でできない場合は、経験者ではなく、必ず専門家である司法書士に依頼してください。

取得しなければならない戸籍謄本等の通数が多い場合

被相続人の戸籍が転々と転籍していた、数次相続や代襲相続がある、相続人が兄弟姉妹であるような場合、取得すべき戸籍謄本が膨大な数になることがあります。

登記名義人が祖父母や曾祖父母のままのような場合

被相続人の死亡時の法律が適用されますので、長男がすべての遺産を相続する制度である家督相続時の民法の知識も必要になることがあります。また、被相続人の死亡時に生存していた相続人が、さらに死亡している数次相続のケースでは、相続人が膨れ上がり相続人の確定が複雑になります。

分からないことがある場合には、まず相談を

法律上、相続登記は本人がすることができますが、戸籍収集、相続人の確定、申請書の作成には、正確な法的知識と時間が必要です。また、数年内に相続登記の義務化がなされ、放置しておくことはできなくなります。
ご自身で手続きをしていて、何かご不明な点等が出てきた場合には、まず専門家に相談してみると良いでしょう。

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